Lån.ws

Der findes mange forskellige lån og det er vigtigt, at man sætter sig godt og grundigt ind i tingene før man vælger, at omlægge et lån.
Lån.ws har en god række af artikler omkring finansiering, lån, omlægning samt anden form for finansielle ydelser som du nemt kan læse igennem og derefter vælge om du har behov for omlægning af dit eksisterende kreditforeningslån.
Kig dig godt omkring på nettet, da renteniveauet ofte er forskellige blandt de forskellige långivere.

Hvis du optager et lån, hvor det beløb, du fik ved stiftelsen af lånet er lig pålydende, siger man at lånet er ydet til pari.

At et lån er ydet til pari betyder, at hvis du fx har optaget et lån på 100.000 kr., så får du også 100.000 kr. udbetalt. Pari betyder altså, at kursen er lige lånets pålydende værdi.

Når du optager et lån, skal lånet helst ydes til pari, altså kurs 100, eller derunder af hensyn til kurstab og kursgevinst. Hvis du ved stiftelsen af lånet modtager et mindre beløb, end det pålydende, vil lånet derimod være stiftet ved underkurs.

Man taler også om pari, når du indfrier et lån. Hvis du fx opsiger et lån i en realkreditforening, skal du overføre et beløb til realkreditforeningen, som svarer til dit lånebeløb. Det vil sige, hvis du har et lån på 700.000 kr. og du indfrier lånet ved at betale 700.000 kr., indfrier du lånet til pari, dvs. kurs 100.

Et lån i en realkreditforening bliver optaget ved, at realkreditforeningen sælger obligationer på dine vegne. Den kurs, dine obligationer bliver solgt til, er afgørende for størrelsen på dit lån. Hvis du vil være sikker på, at kurssvingningerne ikke påvirker dit lån, kan du indgå en fastkursaftale.

Fra du underskriver aftalen på dit lån til lånet hjemtages, dvs. obligationerne er solgt, vil der være en kursrisiko. Kursen på obligationer svinger nemlig hele tiden, og det er afgørende for, hvor stort dit lån bliver.

Hvis den obligationskurs, dit lån er beregnet ud fra, har ændret sig fra lånet blev beregnet til det blev hjemtaget, vil det påvirke dit lånebeløb. Er dine obligationer fx solgt til en kurs, der ligger under 100, siger man, at de er solgt til underkurs, og du er udsat for et kurstab. Vil du være sikker på ikke at komme ud for et kurstab, kan du lave en fastkursaftale.

Når du vælger at indgå en fastkursaftale, betyder det, at realkreditforeningen låser kursen fast, så dit lån ikke bliver påvirket af, om kursen på obligationerne stiger eller falder. Du vil derfor ikke være udsat for, at kursen på dine obligationer falder, men omvendt kan du heller ikke drage nytte af eventuelle kursstigninger. Derimod har du den fordel, at du kender størrelsen på din gæld samt dine afdrag og renter og derved den faste ydelse på din bolig.

Optager du et lån i en realkreditforening, bliver dit lån baseret på udstedelse af obligationer. Kursen på obligationerne er afgørende for størrelsen på dit lån. Hvis du skal optage et lån på fx 800.000 kr., kan du pga. kurssvingninger risikere, at du ved lånets stiftelse modtager et mindre beløb end de 800.000 kr. I det tilfælde vil lånet være stiftet til underkurs.

Når du udsteder obligationer i forbindelse med, at du fx skal optage et lån til et boligkøb, vil prisen på obligationerne variere efter udbud og efterspørgsel på det finansielle marked. Det gælder derfor om, at du får solgt dine obligationer på det helt rette tidspunkt i forhold til kurssvingninger.

Hvis du optager et lån på 800.000 kr. og du får 800.000 kr. udbetalt, når du stifter lånet, siger man, at lånet er ydet til pari. Hvis du modtager et mindre beløb end pålydende, vil lånet være stiftet til underkurs. Det betyder rent ud sagt, at dit lån er stiftet til en kurs, der ligger under kurs 100. Hvis du derimod modtager et større beløb, så er dit lån stiftet til overkurs.

Hvis du fx optager et lån til kurs 98, betyder det, at 100 kr. svarer til 98 kr. i obligationer, og du er derfor nødt til at udstede flere obligationer for at få lånet stort nok. Du vil derfor være ude for et kurstab, fordi dine obligationer er solgt til underkurs.

Underkurs/overkurs betyder derfor, at dine obligationer bliver solgt til henholdsvis en kurs, der ligger over eller under kurs 100.

Optager du et boliglån i en realkreditforening, kan du vælge mellem et kontantlån og et obligationslån. Et kontantlån betyder, at lånets hovedstol svarer til kursværdien på de obligationer, der skal udstedes for at finansiere lånet. Optager du fx et lån på 800.000 kr., vil du få udbetalt et beløb på tilsvarende 800.000 kr. uanset kursen på obligationerne.

Antallet af obligationer, der skal sælges for at finansiere dit lån, afhænger af kursudviklingen. Optager du et kontantlån, vil det kurstab, der kan opstå, når obligationerne skal sælges, være indberegnet i lånets rente, og dermed være fradragsberettiget.

Med et kontantlån ved du derfor fra start af, hvor meget du får udbetalt. Derimod ved du ikke, hvad renten på lånet er ligesom du heller ikke kender din ydelse før, det er fastlagt, hvor mange obligationer, der skal udstedes, for at du får det kontante beløb. Rentesatsen afhænger af, hvad kursen er på det tidspunkt, du får udbetalt lånet. Jo lavere, kursen er, jo højere vil renten være på lånet.

Ved et obligationslån kender du derimod først det beløb, du kan låne, når kursen er fastlåst. Renten og ydelsen kender du dog tidligere, fordi de ikke afhænger af kursen på obligationerne.

Ved kontantlån vil du normalt få en lavere ydelse efter skat end ved obligationslån. Det skyldes, at ved kontantlån går en større del af ydelsen til renteandelen end ved et obligationslån. Rentebeløbet er fradragsberettiget, og afdragsdelen er derfor mindre ved et kontantlån, fordi rentebeløbet er større her.

Et kontantlån har en løbetid på op til 30 år og er fastforrentet. Du har derfor en fast ydelse i hele lånets løbetid uanset, hvordan renten udvikler sig. Terminsydelsen afhænger af, hvor mange obligationer, der er solgt, for at skaffe lånebeløbet. Du tilbagebetaler lånet efter annuitetsprincippet, men det er konverterbart, hvilket betyder at du til hver en tid kan omlægge lånet.

Ved kontantlån beskattes kursgevinster, mens kurstab er fradragsberettigede. Du kan vælge at kurssikre lånet, så lånets rente bliver fastlåst. Stiger renten, vil din friværdi derfor være beskyttet.

Hvis du optager et boliglån i en realkreditforening, bliver dit lån baseret på udstedelse af obligationer. Kursen på obligationer svinger, og der er derfor en kursrisiko forbundet med lånet. For at undgå store kursfald og rentestigninger kan du kurssikre dit lån.

I perioden fra du køber en bolig, til du overtager den, er der en risiko for, at kursen på obligationerne falder. Falder kursen på obligationerne, bliver din månedlige ydelse højere, eller det kontante beløb, du kan låne, bliver mindre.

Kurssikring betyder, at du indgår en aftale med realkreditinstituttet om at sælge/købe obligationerne på et bestemt tidspunkt til en kurs, der er fastlagt på forhånd.

Hvis du kurssikrer dine lån, bliver dit lån ikke påvirket af kursfald eller kursstigninger. Du risikerer derfor ikke, at din månedlige ydelse stiger, hvis kurserne falder. Derimod kan du heller ikke drage fordele af eventuelle kursstigninger.

Reelt set er kurssikring derfor din forsikring for, at du ikke lider et kurstab, når du optager et realkreditlån. Det koster derfor et gebyr for dig at kurssikre dit lån.

Skal du have finansieret et boligkøb, kan du låne en del af pengene i en realkreditforening. Realkreditforeninger, også kaldet realkreditinstitutter, yder lån mod pant i en fast ejendom.

For at kunne optage et realkreditlån, skal du have en fast ejendom. Det skyldes, at realkreditforeninger kun udsteder lån mod pant i en fast ejendom. Skal du låne penge til en helårsbolig, kan du låne 80 % af boligens værdi. Skal du låne til et sommerhus, kan du låne 60 %. Den sidste del af lånet kan du fx finansiere gennem et sælgerpantebrev eller et boliglån i banken.

Forskellen på at optage et lån i en realkreditforening og i fx en bank er, at lånet i realkreditforeningen er baseret på udstedelse af obligationer. Dvs., at lånet udbetales i obligationer, som er udstedt på vegne af realkreditforeningen. Den pris (kurs), obligationerne bliver solgt for, svarer til det beløb, du kan låne. Det vil derfor være køberne af dine obligationer, der er de egentlige långivere.

Løbetiden på et realkreditforeningslån er normalt mellem 10 og 30 år. Du kan vælge afdragsfrihed i en periode, ligesom du kan vælge at få lånet med fast eller variabel rente. Hvilken lånetype, du vælger afhænger af din personlige og økonomiske situation.

Når du skal sammenligne forskellige lånetyper, skal du se på ÅOP, som betyder årlige omkostninger i procent. ÅOP giver dig den nøjagtige pris på, hvad et lån koster.

Læs mere om realkreditforeningslån.

Et pantebrev er et dokument, hvor en boligejer giver en anden, fx banken, sikkerhed i sin ejendom i form af pant.

Skal du købe en bolig, kan du fx låne 80 % af boligens værdi i en realkreditforening. De resterende 20 % kan du finansiere ved et pantebrev, som også kaldes et sælgerpantebrev. Da køberen af en bolig ofte selv kan fremskaffe finansieringen, kaldes det også et køberpantebrev.

Et sælgerpantebrev er et lånebevis, der udstedes af boligkøberen til sælgeren. Gennem sælgerpantebrevet garanterer køber sælger at afbetale lånet inden for en bestemt årrække til en bestemt rente. Køber erkender altså gennem sælgerpantebrevet at skylde et beløb til sælger.

Sælgeren af boligen kan sælge pantebrevet videre til en bank eller et pantebrevsselskab for at få udbetalt det fulde beløb for boligen. Køber skylder så banken eller pantebrevsselskabet pengene i stedet for. Sælger du din bolig gennem en ejendomsmægler, vil der som regel på forhånd være en aftale med et pantebrevsselskab, der tilbyder at købe pantebrevet.

Et pantebrev i en bolig bliver som regel tinglyst, hvilket betyder, at det registreres officielt i Tingbogen. Så man kan se, at der er gæld i boligen. Hvis køber ikke betaler afdragene, kan ejeren af pantebrevet kræve, for at få pengene, at boligen bliver solgt.

Pantebrevet kan tilbagebetales ved en fast ydelse hver termin eller ved, at du betaler et fast afdrag plus renter. Pantebrevet kan både være med fast og variabel rente, men renten vil være højere end på et realkreditlån. Det skydes, at realkreditforeningen har første prioritet på at få pengene igen. Løbetiden på et sælgerpantebrev er oftest mellem 15 og 25 år.

Sælger du din bolig, kan pantebrevet overtages af en ny ejer. Gebyrer og renter vil da være fastlagte, og lånet kan ikke opsiges, men mindre du ikke betaler rettidigt.

Har du optaget et boliglån i et realkreditforeningsinstitut, vil dit lån være baseret på udstedelse af obligationer. Realkreditforeningsinstituttet sælger obligationer på dine vegne, og den pris (kurs), investorerne betaler for obligationerne, er det beløb, du kan låne. Er du heldig, kan du få en kursgevinst, både når du køber og sælger obligationerne.

En kurs betyder den pris, et værdipapir koster målt stykvis i kroner og omregnet i procent. Når du skal optage et obligationslån, sælger du, via realkreditforeningsinstituttet, obligationer til investorerne. Den kurs, investorerne køber obligationerne til, er afgørende for prisen på dit lån. Kursen på obligationer varierer efter markedsrenten samt udbud og efterspørgsel i samfundet. Hvis markedsrenten falder, så stiger kursen på obligationerne.

Når du skal optage et obligationslån, skal kursen på obligationerne være på 100 eller derunder. Bliver obligationerne solgt til kurs 100, betyder det, at 100 kr. svarer til 100 kr.

Når du skal indfri dit lån, køber du obligationerne tilbage. Ved indfrielse af et lån gælder det om at købe obligationerne til den lavest mulige kurs – helst til en kurs, der er lavere end den kurs, obligationerne blev udstedt til, da du optog lånet. Er renteniveauet steget, efter du optog lånet, vil kursen være faldet, og det er billigere for dig at indfri lånet. Du vil på den måde opnå en kursgevinst.

Kursgevinst måles derfor ved forskellen mellem obligationsbeløbet og det kontante beløb, og kan altså både ske, når du optager et lån og når du indfrier et lån.

Læs om kurstab.

Hvis du skal købe en ejerbolig, kan du få finansieret 80 % af dit boligkøb i et realkreditforeningsinstitut ved at udstede obligationer. Dem, der investerer i dine obligationer, er dem, der låner dig pengene. Dvs., det beløb, køberne investerer i dine obligationer, er det beløb, du kan låne. Du betaler gælden tilbage ved løbende afdrag, eller når obligationen udløber.

En obligation er et gældsbevis, som udstedes via en realkreditforening. Når du vil finansiere dit boliglån via en realkreditforening, udsteder realkreditforeningen, mod pant i din bolig, obligationer på dine vegne for at få finansieret dit lån.

At realkreditinstituttet har pant i din bolig betyder, at de kan overtage boligen på en tvangsauktion, hvis du ikke betaler ydelserne på lånet. Realkreditinstituttet har første prioritet på at få pengene igen frem for andre, der evt. har pant i din ejendom. Da realkreditinstituttet kun må finansiere op til 80 % af boligens værdi, er der en stor sikkerhed for, at der ikke opstår tab på obligationerne.

Obligationens løbetid kan være mellem 1 og 30 år. Du forpligter dig til at betale renter og afdrag til dem, der har købt dine obligationer. Renten kan enten være variabel eller fast, og på nogle obligationer kan du vælge, om du i en periode vil have afdragsfrihed. Du kan enten betale lånet tilbage ved løbende afdrag, eller på én gang – nemlig når obligationen udløber. De fleste realkreditobligationer er dog konverterbare, dvs. at du til hver en tid kan indfri lånet.

Kursen på obligationer kan svinge op og ned afhængig af udbud og efterspørgsel på det finansielle marked. Derfor kan du få et tab eller en gevinst, når du sælger eller køber obligationerne.

Sikkerheden ved obligationer afhænger af løbetiden, den pålydende rente og dig som udsteder, dvs. din finansielle styrke og derved din evne til at indfri lånet. Det kaldes kreditkvaliteten.